的确！苏州很有价值，但楼市让人丧失欲望！

上周，我带着团队考察了苏州。

围绕城市基本面，我们狠狠的吹了一波苏州——

《这应该是中国最有争议，也最有价值的地级市》（苏州城市基本面调研的传送门）

这座城市，有着透明的政商关系，有着绵延30年一以贯之的政策落地；

它尊重土地、尊重城市、尊重规划、尊重企业和企业家，培育出整个中国最好的工业产业链、最庞大的成熟产业人口；

它有勇气直面危机，有魄力承认问题，有决心不断变革，率先完成产业升级，跃升为中国工业4.0的推动力，中国制造业崛起的希望；

它拥有着2万亿以上的经济总量，且高速增长的经济总量背后，不靠投资拉动，没有土地财政依赖，纯粹靠产业的内生动力……

有人问——

这么好的城市，能不能去干套房？

好，今天我们开更苏州楼市篇。

开篇点题——

苏州的基本面很好，城市价值更好，但楼市却让人丧失欲望。

苏州，的确在阴跌。

2019年“725”新政之后，苏州的房价就进入阴跌通道里。

老规矩，先上栗子。

吴江太湖新城核心区。

2018年底，二手均价大约在20000元/㎡左右。一波行情，直接干到了30000元/㎡。

现如今，吴江太湖新城核心区的二手房，已经回调到27000-28000元/㎡。

短短一年，价格回调10%。

苏州园区青剑湖版块。

金辉优步花园的88㎡三房，成交价一度干到37000元/㎡。

现如今，一波回调，挂牌价已经跌回32000元/㎡。

阿卡迪亚的高层，成交价一度干到40000元/㎡。

现如今，一波回调，挂牌价已经跌回35000-36000元/㎡。

短短一年，青剑湖的房价已经回调4000-5000元/㎡。

苏州园区湖东板块。

路劲澜山澜99㎡三房，最高峰时期总价能干到520万，均价52500元/㎡。

现如今，回调之后的总价跌入475万，均价47500-50000元/㎡。

短短一年，园区普通学区刚需户型的房价也回调了3000元/㎡。

除了房价阴跌之外——

当年全款抢倒挂盘的苏州人民，也是抢了个憨批。

比如，吴江太湖新城的新希望锦麟九里。

当年开盘，均价2万，全款摇号抢房。

为啥全款摇号抢？

旁边二手房挂到2.5万/㎡，倒挂5000元/㎡。

站在当年看，哪个憨批不想抢。

现如今，旁边的二手房挂牌价跌回了2.2万/㎡，甚至也有挂2.1万/㎡的。

两年过去，涨了一两千，收益还不如余额宝。

摊上资金成本，加上交易成本，基本是赔钱。

还有，青剑湖版块的中海。

当年开盘，均价3.5万，也是全款摇号抢。

为啥全款摇号抢？

旁边阿卡迪亚挂到了4万/㎡，倒挂也是5000元/㎡。

站在当年看，谁不抢谁憨批，找个人才代持，也要抢。

现如今，阿卡迪亚的挂牌价跌回了36000元/㎡。

两年过去，也是涨了一千块，收益还不如理财。

摊上资金成本，加上交易成本，也是在赔钱。

通过以上例子，我想告诉大家的是——

过去一年半，苏州楼市呈现普世性的“阴跌”。

无论是绝对核心的苏州工业园区，还是远郊边缘的太湖新城；

无论是当年挂上高价的二手房，还是倒挂5000的新房。

苏州阴跌的表象原因，来自于政策。

2019年，苏州在提前迎来一波小行情之后，快速加码调控政策。

7月24日、7月25日，连续两天加码调控。

加码后的苏州，成为中国楼市政策最严苛的二线城市，落户门槛最高的二线城市，2套首付比例最高的城市。

非本市户口？2年连续社保！

没有社保想落户？本科学历起步！

落户之后，想买二套？首付8成（贷款未结清）！

想短炒一波？新房限售3年！

想买二手短炒？二手限售5年！

想走灰色渠道硬破限购？直接抓人！

想重仓顶级学区？

好，名场面来了——

园区，学位锁定9年。新购住房“九年一学位”。

非园区，学位锁定5年。新购住房“五年一学位”。

想买，门槛贼高！想落户，门槛更高！想卖，五年限售！干学区，锁定学位！加杠杆，8成首付！

这特么还怎么炒？

别说炒了，连改善客户都被直接干翻在地。

苏州阴跌的另一个深层原因，来自于——

增量需求不足。

虽然我们在上一篇文章中狂吹了一波苏州，但是苏州有一个不可回避的问题——

增量市场的衰退。

上个月，苏州发布了”七人普“的数据：

过去10年，苏州新增人口229万人，增长21.88%，增量及增幅均列全省第一。

看起来，数据很不错，年均人口增速在20万人以上。

但是，我必须提醒的是——

这个数据，是过去10年的数据。

近三年，苏州人口的增速一直不太乐观。

根据苏州统计局发布的官方数据——

2017年，苏州常住人口新增3.86万人；2018年，苏州常住人口新增3.81万人；2019年，苏州常住人口新增2.86万人……

年均人口增速在5万人以内，且连年递减。

苏州人口增速下滑的原因，是多重的。

第一重原因是，周边强市强县的人口分割。

像苏州这样的城市，但凡放在中部任何一个省份，绝壁是一个巨大的人口抽血机。

无奈的是，苏州落在苏南这个金窝窝里。

周边一群大牛批货，谁也不服谁。

上有上海和南京，一个直辖市，一个强省会。

中有无锡和常州，都是苏南兄弟伙，谁也不比谁强太多。

下有昆山太仓常熟张家港，常年排在百强县头牌，动辄吊打西南省会。

在这样的环境中——

不怪苏州吸附力不强，只怪周边兄弟太狠。

我不吸你就不错了，你还想嘬我两口？

第二重原因是，城镇化早已抵达瓶颈。

一个城市的很大一部分人口增量，来自——

城镇化所带来的人口迁徙。

大量的村镇人口，在城镇化的倒逼下，进入城市。

而七人普的数据显示：

苏州的城镇化率已经达到81.72%；
下辖十个市（区）城镇化水平均达到70%以上

苏州的城镇化率，已触及80%的城镇化红线，相当于绝大多数发达国家的城镇化水平。

换句话说——

苏州的城镇化，已进入瓶颈。

该进城的，早已进城，已经无法为人口迁入提供动力。

第三重原因是，腾笼换鸟的产业升级。

首先，值得肯定的是，产业升级一定是大趋势，而且一定是绝对的利大于弊。

但是，产业在腾笼换鸟的升级过程中，也会诞生一个新的问题：

落后产业在淘汰和外迁的过程中，产业人口也会随之迁出。

当然，你可以说，迁出的都是相对低层级的产业人口。

但是，这些产业人口，也是一个城市中最基层的刚需力量。

通过以上的论述，我们会发现一个很明显的特征——

苏州，提前抵达了发达国家的城市水准。

人口增速抵达瓶颈，城镇化抵达瓶颈，产业在瓶颈中进入突破期。

增量在逐步消失，存量在逐步升级。

城市从增量时代，进入存量时代。

苏州越来越像一个缩小版的德国。

苏州的楼市，也呈现出明显的“发达城市存量化”特征。

比如，苏州基础房价不算低。

遍地都是3万。

向北10公里，相城高铁新城，房价逼近3万；向东10公里，挂着园区招牌的胜浦乡下，也是3万；向西10公里，苏州新区的科学城，贵的也能卖到接近3万；向南15公里，吴江太湖新城的核心区，同样还是3万；哪怕是昆山西，起步也是3万，贵的能干到5万……

像这样遍地都是3万基础价的城市，还是个地级市，说实话，不太多。

再比如，苏州的房价天花板也不算低。

单价天花板10万级。

金鸡湖的顶级学区，能看到湖景的次新品质房，最高能干到10万/㎡。

金鸡湖畔的别墅豪宅，一套也能干到2000万起步。

甚至总价半个亿的别墅，一把手也数不过来。

像这样把单价干到10万级的城市，还是个地级市，说实话，也不太多。

3万的基础价，10万的天花板，充分说明一个问题——

苏州的有钱人，足够多！

苏州的购买力，足够强！

但是，除了“天花板高，购买力强”，我们还要看到的是——

苏州刚需市场的萎靡不振！

比如，同样都是园区。

青剑湖作为园区的刚需板块，跌幅能干到10%-12%。

而湖东作为园区的核心改善板块，跌幅最多只有5%。

比如，同样都是湖东。

唐宁府作为优质学区的品质次新楼盘，过去两年不跌反涨，涨幅不高，但终归在涨。

而路劲澜山澜的学区一般，品质中等，过去两年却跌了5%。

比如，同样都是路劲澜山澜。

140㎡以上的改善四房，过去两年房价不仅更加坚挺，而且率先触底反弹。

而90㎡的刚需三房，却从520万，跌到了475万。

改善异常坚挺，刚需持续阴跌，也充分说明一个问题——

苏州楼市，已经从刚需主导，转为改善主导。

但是，除了“天花板高，购买力强”、“刚需萎靡，改善坚挺”，我们更要看到的是——

苏州园区和苏州新区之后，我们几乎再也没有看到能超越前者的新区诞生。

在工业园区和狮山高新区之后，苏州也连续画了几个大饼：

比如相城高铁新城、苏州科学城、吴江太湖新城和吴中太湖新城……

但是以上新城都有一个明显的特征——

挂着产业的羊头，卖着地产的狗肉。

空有一大票的写字楼和产业园，但几乎没有实质性的产业导入。

反倒是旁边的住宅在2019年的大行情中，挂着高价嗷嗷叫的出货。

但行情的风头过去之后，空留一片钢筋混凝土的建筑。

除了吴江太湖新城有地缘客户支撑之外，剩余的绝大多数新区，都是一片“好山好水好景好寂寞”狼藉。

工业园区和狮山高新硬邦邦，剩余新城空荡荡，更充分说明一个问题——

苏州的城市格局，已经彻底敲定了。

为什么苏州的楼市会是这个样子？

苏州楼市的以上一系列问题，都源自于——

“发达城市存量化”的特征。

因为，城市基本面已经达到发达城市水准，城市购买力甚至已经超出发达城市水准。

所以，城市的基础房价足够高，城市的天花板房价更高，城市改善需求旺盛。

因为，城市新增人口增速缓慢，城镇化率抵达瓶颈。

所以，刚需市场表现萎靡，刚需版块表现萎靡，城市扩张表现萎靡。

苏州的楼市，也越来越像一个缩小版的德国楼市。

面对这样的城市，普通人应该怎么办？

答案已经很明显。

首先，要放弃幻想。

苏州注定不是一个属于暴击的城市。

政策基础不具备，增量基础也不具备。

而产业基础，又呈现出明显的制造业特征。

它不像杭州那么喜欢炒概念，玩儿网红，小直播一上，小抓手一讲，暴击自然来，苏州拼的全是长线。

凡是长线玩家，多数无法暴击。

其次，要保持乐观。

毕竟这是一个拥有2万亿经济总量和1200万人口的庞大城市，并且承载着制造业崛起和工业4.0的历史使命。

毕竟这是全国极少数的，能够超出发达国家水准的城市。

任谁都无法去否定这样一个城市的楼市价值。

单纯靠产业升级所带来的内部购买力爆发，也足够这个城市吃的满嘴流油。

接着，要盯紧改善需求，锁定园区湖东和新区狮山。

前面我们说过，苏州呈现出明显的“发达城市存量化”特征。

那么，苏州购房就要紧紧围绕于此。

既然，苏州的城市格局已经敲定。

那么，我们就要盯紧已经成熟的核心板块，全面放弃兑现周期过长的待成熟版块。

盯紧园区的湖东板块和苏州新区的狮山版块。

全面放弃兑现周期过长的吴中太湖新城和太湖科学城。

既然，苏州楼市已由改善主导，购买力强，天花板高。

那么，我们就要紧盯改善需求，紧盯品质版块里的品质住宅。

紧盯园区湖东和新区狮山的品质次新楼盘，尤其是带顶级或优质学区的。

苏州目前最值得买的恰恰是单价在5-6万/㎡，带优质学区的次新楼盘，优先关注改善类户型，面积可以适当放大到140㎡。

苏州目前最不值得买的恰恰是扎成一堆的3万/㎡版块和楼盘。

当然，倒挂盘除外。

以上，就是对于苏州楼市的全部分析。

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